-
07 ноября 2024Как управляющие компании находят апартаменты для посуточной аренды
На рынке краткосрочной аренды управляющие компании — это посредники между собственниками квартир и гостями, которые ищут временное жилье. УК управляет посуточной арендой квартир и облегчает процесс сдачи жилья для собственника. Гости охотнее доверяют УК со своим сайтом, отзывами и репутацией, а для владельца квартиры такое сотрудничество — это гарантия дохода и сохранности недвижимости.
В статье разберемся, где искать и как привлекать квартиры для сдачи посуточно, как выбрать модель сотрудничества и управлять УК с TravelLine.
Анна БабинаЭксперт по онлайн-продажам мини-отелей1. Критерии выбора апартаментов для УКТребования к квартирам для посуточной аренды зависят от целевой аудитории и бренда управляющей компании. При этом каждая квартира должна отражать бренд компании.
Для посуточной аренды подходит любая квартира, но важно установить четкие договоренности с собственником. Основная цель — совместные усилия по увеличению дохода от аренды. Рассмотрим основные критерии, которые помогут УК выбрать подходящую квартиру.ЛокацияКвартира должна находиться в районе с развитой инфраструктурой, близко к остановкам общественного транспорта, достопримечательностям и деловым центрам. Это важно учесть, чтобы не было простоя квартиры. Также квартиры должны находится недалеко друг от друга, чтобы горничные могли быстро перемещаться из квартиры в квартиру, перевозить расходные материалы.
Например, в спальных районах вдали от метро в будущем могут быть проблемы со спросом. В курортных городах тоже важна локация: важно понимать, в какие районы ездят целевые гости, где больше трафик, где удобнее транспортная развязка.“Мы выбираем квартиры по определенным критериям. Основной фактор — это расположение в районе, где у нас уже есть несколько квартир. Это позволяет сделать наш бизнес прибыльным, так как перемещение сотрудников между квартирами становится проще и экономически выгоднее. Наши горничные могут легко переходить от одной квартиры к другой, а чистое белье из нашей прачечной доставляется быстрее.Площадь жильяЧтобы определиться, какие квартиры по площади брать в управление для посуточной аренды, нужно изучить целевую аудиторию. Для городских индивидуальных и командированных туристов подойдут студии, однокомнатные или двухкомнатные апартаменты. Для семейных гостей — большие квартиры с несколькими спальными местами и просторными ванными.
Например, УК «Две подушки» берут в управление для посуточной аренды в основном большие квартиры, так как целевая аудитория таких квартир приносит больший доход. Все зависит от позиционирования и возможностей УК.“Во-первых, важна локация. Мы ищем квартиры только в тех районах, где уже работаем. Во-вторых, квартира должна быть с ремонтом. Мы не арендуем варианты без ремонта. В-третьих, она должна быть оборудована мебелью и техникой, чтобы минимизировать начальные вложения.
Я предпочитаю большие квартиры, потому что они приносят больший доход. Их меньше на рынке, и стоимость аренды выше, что позволяет зарабатывать больше.ОснащениеКвартира должна быть оборудована мебелью, кухонной техникой, интернетом и телевизором. Мебель должна быть чистой, мягкой мебели нужна регулярная химчистка. Так как квартира должна соответствовать бренду управляющей компании, перед сдачей важно подготовить ее, чтобы гость чувствовал себя как дома и имел все необходимое для комфортного проживания.
Например, важно добавить посуду, специи для готовки, текстиль и гигиенические принадлежности, распечатанные правила проживания. Можно закупить чай и кофе, бутилированную воду, чтобы гость мог утолить жажду после дороги. Если в стандартах УК есть включенные принадлежности для глажки и стирки, то в новую квартиру тоже нужно закупить, чтобы удобства были одинаковыми.
При постоянной сдаче, нужно поддерживать хорошее состояние квартиры: технику — вовремя ремонтировать или заменять на новую, затертые предметы мебели — заменять, не доводить до высокого уровня износа номерного фонда.“Мы выбираем современный минимализм: однотонные стены, функциональная мебель без излишеств. Все должно быть практичным: минимум шкафов, простой гардероб, чтобы гости могли удобно разместить вещи. На своем опыте мы поняли, что декор может быть красивым, но не удобным в уборке, особенно если заедет семья с ребенком.
Сейчас у нас есть чек лист для собственников что должно быть в квартире. В нашей модели сотрудничества эти траты берет на себя собственник. А еще планируем подготовить небольшую презентацию для потенциальных собственников, чтобы показать, как можно оформить квартиру.
Основной акцент — на минимализме: покраска стен, несколько полок, интересный декор, красивые шторы и качественное покрывало на кровать. Это лучше, чем загромождать пространство ненужной мебелью, которая только собирает пыль.Комфорт, ремонт и эстетикаКогда гости ищут квартиру для краткосрочной аренды, одним из ключевых факторов выбора является интерьер. Необязательно, чтобы квартира была оформлена дорого и по всем дизайнерским трендам, главное — уют, домашняя атмосфера, чтобы отдыхать и спать было комфортно.
Чаще всего квартиры, которые сдаются в управление для посуточной аренды, минималистичные, чтобы угодить любому гостю. Белые стены, простая мебель, приглушенные тона. Но такие квартиры лишены жизни, поэтому важно добавить фокусные точки, которые оживляют интерьер. Например, настенные и напольные украшения помогают передать концепцию УК.
Квартиру под посуточную аренду можно преобразить с минимальными вложениями и повысить ее рыночную стоимость“У нас есть ТЗ по комплектации квартиры. Мы предоставляем его владельцу, чтобы он докупил необходимую мебель, технику и вещи, которые нужны для сдачи. Это, например, постельное белье, посуда, электронные замки и так далее. Также мы можем взять это на себя — оснастить квартиру всем необходимым и начать ее сдавать. Второй вариант быстрее, потому что мы в силу большого опыта знаем, где купить дешевле.2. Как привлекать собственников апартаментовПривлечение владельцев апартаментов для работы с УК — это основная задача, которую нужно решить для масштабирования бизнеса. Чем больше квартир в УК, тем шире сеть, сильнее бренд, а значит, больше доход. Разберем основные стратегии, которые помогут привлекать собственников для управления посуточной арендой квартир.Личный брендСоздание и поддержание сильного личного бренда — это разработка уникального стиля, создание сайта, четкое позиционирование на рынке и предоставление прозрачных условий сотрудничества. Собственники должны видеть в УК надежного партнера, который сможет обеспечить стабильный доход и заботу о их недвижимости.“В первый год я активно звонил по объявлениям и предлагал субаренду. Затем, благодаря качественному обслуживанию и активному продвижению в соцсетях, собственники начали обращаться сами.
Также я сотрудничал с риэлторами, проводил презентации для них. Если инвесторы покупали квартиры, они направляли их ко мне. Мы выплачивали им 50% от арендной платы. Около 10% квартир приходят через риэлторов, остальные — через личный бренд.Маркетинговые кампании
Эффективные маркетинговые кампании помогут расширить охват и привлечь внимание потенциальных собственников. Используйте контекстную рекламу, таргетированную рекламу в соцсетях, продвижение в Telegram, оптимизируйте сайт компании.
Контент-маркетинг, включая видеоконтент и развитие блога, также играет важную роль. Регулярно публикуйте истории компании, отзывы от собственников квартир и рассказывайте о том, как ваша УК помогает увеличить доход от сдачи апартаментов.Мероприятия и вебинары
Организация и участие в мероприятиях и вебинарах — это отличная возможность привлечь собственников, общаясь с ними в реальной жизни. Такие события позволяют взаимодействовать с целевой аудиторией, показывать свою экспертность в управлении недвижимостью и отвечать на вопросы лично. Это укрепляет доверие и повышает лояльность к вашей компании.
Например, наши эксперты все время в дороге. :) С января по октябрь 2024 году, специалисты TravelLine посетили 132 мероприятия, пообщались с клиентами, а с некоторыми счастливчиками даже пообнимались. Следите за всеми событиями, на которых выступают наши эксперты, в Telegram-канале TravelLine по хэштегу #мероприятия.Личные встречи и презентации
В интернете можно найти квартиры, которые потенциально могут заинтересовать гостей города. Договоритесь о встрече с собственниками и подготовьте убедительные аргументы о преимуществах краткосрочной аренды.
Будьте готовы ответить на возражения и вопросы:- «Если сдавать квартиру на короткий срок, она быстро потеряет вид».
- «В долгосрочной аренде доход выше, так как квартира не простаивает».
- «Гости могут испортить квартиру и уехать. Кто будет нести ответственность?».
Объясните, как ваша компания решает эти проблемы и обеспечивает сохранность имущества.“Раньше мы работали с квартирами, которые владельцы сдавали в долгосрочную аренду, а привлекали собственников в холодном прозвоне: просматривали квартиры в интернете, обзванивали хозяев, при встрече предлагали свои условия. Обычно мы брали в управление квартиру и предлагали собственнику процент от выручки, либо просто договаривались снимать в долгосрок и сдавать посуточно.
Сейчас апартаменты входят в УК, так как знают наш бренд. Последние четыре года на нас отлично работает сарафанное радио. Собственники обращаются к нам сами, а мы выбираем из тех, кто нам больше подходит. А еще мы участвуем в форумах и бизнес-встречах, сами организовываем мероприятия. Часто у нас берут интервью, пишут о нашей УК статьи в СМИ и на профильных площадках.3. Заключение договоров и оптимизация условий сотрудничества с владельцамиЕсть два типа сотрудничества между собственником квартиры и УК: субаренда и доверительное управление.
1. Субаренда — это когда кто-то арендует жилье у собственника, а затем сдает его другим людям подороже, чтобы заработать. В этом случае арендатор становится посредником между владельцем квартиры и гостем. Если владелец не хочет самостоятельно заниматься сдачей своей недвижимости в аренду, субарендатор берет на себя все эти обязанности.
2. Доверительное управление — это услуга, которую УК оказывает собственнику. Владелец апартаментов передает свою недвижимость под доверительное управление управляющей компании, стороны заключают договор, в котором прописаны условия сотрудничества и вознаграждение. Так собственник предоставляет недвижимость, а УК использует свой опыт и знания, чтобы получить максимальную выгоду от управления посуточной арендой.“В первый год мы работали по модели субаренды: снимали квартиры, платили постоянную аренду. Но с приходом коронавируса стало очевидно, что эта модель неэффективна, так как гости не приезжали, бронирований не было, а расходы оставались. Это показало, что такая модель рискованна, особенно когда нет бронирований.
Сейчас мы работаем по модели доверительного управления. Всю выручку с собственником мы делим пополам. Как УК мы на себя берем заселение и выселение гостей, уборку, маркетинговое сопровождение, сохранение квартиры в надлежащем состоянии. Для собственника это выгодно, потому что мы приносим ему доход на 10−15% выше, чем в среднем по рынку, и чем если бы он сдавал квартиру в долгосрок.Если вы пока только выбираете, в каком формате сотрудничать с собственниками, сравнительная таблица поможет вам принять решение.Сравнительная таблица двух типов сотрудничества УК и собственника недвижимости
4. Как собственники апартаментов контролируют свои квартиры или апартаментыСостояние квартир, доходы, расходы, закупка расходников, найм персонала — все эти задачи управляющей компании нужно контролировать ежедневно.
Чтобы у УК оставалось время на эти задачи, важно автоматизировать массивную часть рутины: продвижение объекта, отчеты, онлайн-продажи. Именно с этими задачами помогает TravelLine.Прямые продажи и лояльность гостей
Управляющей компании нужен собственный сайт, чтобы формировать доверие у клиентов. На сайте есть вся информация о квартирах, отзывы реальных гостей. А еще гости чувствуют себя увереннее, когда бронируют квартиры через проверенную систему.
Если у управляющей компании еще нет своего сайта, запустить его можно за два дня с TL: Express. Это конструктор сайта, с которым можно собрать площадку прямых продаж для УК без разработчиков и заполнить информацию без сторонних сотрудников. На сайте уже будет модуль TravelLine со встроенной программой лояльности, который работает на привлечение новых гостей и повторные бронирования.Отчеты о бронированиях
В отчетах в АСУ TL: WebPMS есть основная информация по доходу и загрузке на конкретную квартиру. Важно, что УК может дать собственнику доступы в платформу TravelLine, чтобы хозяин недвижимости просматривал эти отчеты. С одной стороны, это способ сделать отношения между собственником и УК прозрачными, с другой — гибкие права доступа помогают защищать персональные данные гостей от собственника.“Мы работаем с TravelLine, потому что нам нужна гибкая настройка доступов. Благодаря этой настройке у собственников нет доступа к персональным данным гостей, которые мы защищаем от утечки, но есть доступ к отчетам: по доходности и загрузке их квартир.
А еще на примере отчетов TravelLine мы делимся своей работой в нашем Telegram-канале. В канале мы также даем советы, как выстроить систему в посуточном бизнесе. То есть TL помогает нам еще и в консалтинге. :)
Это удобный сервис. Все очень просто, интуитивно, понятно. Мне безумно нравится интерфейс. можно оперативно посмотреть, что происходит в жизни компании через телефон. На каком этапе выполнения плана продаж, а какая загрузка в шахмате. У меня в приложении есть возможность посмотреть всю оперативную информацию. Это большой плюс.Автоматизация управления бронированиями и мультиканальность
АСУ помогает управляющим компаниям управлять бронированиями. TL: WebPMS разделяет бронирования по объектам УК, чтобы управляющий понимал, какие квартиры заняты, а какие свободны. Также в АСУ можно посмотреть детали бронирования, например, с модулем хаускипинга можно посмотреть статус уборки в квартире.
Менеджер каналов синхронизирует данные между каналами продаж, чтобы избежать двойных бронирований и ошибок ручного труда. А еще менеджер каналов TravelLine помогает контролировать сразу несколько аккаунтов в одном ОТА. Например, если вы размещаете в одном канале квартиры, которые находятся на разных физических адресах. Для этого у нас есть специальный модуль мультиканальности.Редактор: Диля Галлямова.Выбирайте инструменты, которые помогут настроить онлайн-продажи и избавиться от текучки. Управляйте бронированиями из каналов и с сайта в одном личном кабинете.Упоминая в этой публикации Meta, Facebook и Instagram, сообщаем, что они признаны экстремистскими организациями
и их деятельность запрещена на территории РФ.Похожие статьи
Подпишитесь на блог TravelLine
Первым читайте статьи об онлайн-продажах, рабочих инструментах отельера и работе с инструментами TravelLine. Будем отправлять свежие статьи от экспертов прямо в день выхода, а вы легко их прочтете на любом устройстве.
Подпишитесь на рассылку сейчас и получите подборку статей по работе с соцсетями.
Подпишитесь на блог и получите подборку статей по работе с соцсетями.
