Земля под глэмпинг: советы от Марины Ненароковой

В статье — три самые частые ошибки, которые встречаются при выборе земли под глэмпинг. С темой помогла разобраться Марина Ненарокова, юрист по земельно-имущественным отношениям, специалист по природному и сельскому туризму и учредитель консалтинговой компании «Природный кодекс». Стиль автора сохранен.

Создание успешного проекта — глэмпинга, базы отдыха или любого другого средства размещения гостей во многом зависит от выбранного земельного участка. Красивый вид, рельеф, наличие деревьев, близость к водоему, инфраструктура — все это свойства земельного участка, на котором будет базироваться проект. Кроме этого, выбор участка определит возможные требования к бизнесу и ограничения по архитектурному планированию, строительству. Во многом именно земля повлияет на список мероприятий, необходимых для запуска проекта, перечень проверяющих органов, ответственность за нарушения. Даже модель бизнеса, виды услуг и правила для гостей во многом будут определяться именно характеристиками и правовыми особенностями земельного участка.

Цена ошибки при выборе земельного участка высока: деньги, время, силы, а порой и сама возможность реализовать проект. Поэтому еще до покупки недвижимости важно понимать текущее юридическое состояние участка, потенциал его изменения, а также основные нормы и законы, определяющие деятельность на выбранном объекте.

Категория и разрешенное использование земель, планирование территории и градостроительные регламенты, порядок использования воды и лесов, наличие дороги, коммуникаций — все это и многое другое влияет на особенности использования земли, существующие ограничения или их отсутствие.

Незнание этих норм может привести к тому, что вы приобретете земельный участок, на котором фактически нельзя ничего построить. Или купите землю, которую придется еще несколько лет приводить в соответствие с законодательством, чтобы спокойно работать и принимать туристов. Поэтому сроки и расходы важно планировать заранее и сразу закладывать в финансовый план.

Параметры, влияющие на использование земли, как стеклышки в калейдоскопе — их довольно много, и финальный результат определяется только сочетанием.

Чтобы разобраться с тем, какая земля вам нужна, стоит ли брать понравившийся участок, и как можно его «довести до ума», нужно обладать комплексными знаниями.

Вам потребуются компетенции по кадастровому делу, нескольким видам права и практическому применению законодательства, знание судебной практики.

Придется быть одновременно предпринимателем, юристом, кадастровым инженером и даже немного архитектором. Совместить все это в одном человеке почти невозможно, поэтому проще довериться команде, которая разбирается во всех вопросах, или постоянно вести личный список специалистов в разных областях, с которыми вам комфортно работать, и которым вы доверяете.

1. Если вы собираетесь приобрести земельный участок вне населенного пункта, то помните, что во многих случаях для таких земель не установлены градостроительные регламенты.

Они четко определяют, можно ли вообще строить на участке. Если да — то что именно, какие требования нужно соблюдать при проектировании и строительстве. Например, отступы от границ, виды и высота зданий/сооружений, площадь застройки участка и прочее, а также какие есть требования к благоустройству, внешнему виду, охране окружающей среды.

В черте населенных пунктов градостроительные регламенты четко определены. Это существенно упрощает работу и сокращает время оформления объектов. С участками, для которых регламенты не установлены, владельцу порой придется пройти «квест», чтобы понять, что на них можно делать.

2. Участки в лесном фонде, как правило, обременены многими рисками, они чаще всего передаются для использования на праве аренды через аукцион, а это длительная и юридически непростая процедура.

Большинство требований к использованию лесов устанавливаются уполномоченным в этой сфере органом. Перечень требований должен быть указан в договоре аренды и в проекте освоения лесов.

При этом важно помнить, что в ПОЛ — проекте освоения лесов, как правило, не будут указаны многие ограничения использования участка, не относящиеся к лесам, но действующие на данной территории. Это может повлечь ошибки проектирования и строительства. Обязанности для специалистов лесного хозяйства указывать иные зоны и ограничения, влияющие на использование, прямо не установлены. И не очень хочется узнавать о нарушениях от прокуратуры после того, как ты получил согласованные документы и построил объекты.

Для лесфонда часто отсутствуют информативные карты, и работать приходится с лесными планшетами. Участки как объекты порой не сформированы и не стоят на кадастровом учете, а лесные кварталы имеют очень большую площадь и противоречивые и неясные регламенты лесопользования. А для проведения торгов участок надо создать и подготовить на него проектную документацию. Это занимает время и требует расходов от заинтересованного лица без гарантий получить участок.

Многие регионы по формальным признакам не проводят аукционы или проводят с нарушениями. Помните, что подготовка к работе на лесном участке сложна и занимает немалое время.

Кроме того, многие туристические объекты в лесах формировались еще во времена СССР, когда требования к строительству и законы были иные. Даже наличие старых зданий или фундаментов не гарантирует вам, что их использование сегодня будет возможно на законных основаниях.

Поэтому при приобретении таких объектов, которые, конечно, расположены в красивых и привлекательных для туристов местах, стоит внимательно изучить документы.

3. Градостроительный план земельного участка — нужный и информативный документ, но не на все участки он выдается, и его тоже стоит перепроверить. На практике такой документ часто оказывается с большим количеством ошибок. Например, с неверным расположением границ участка, неточным или неполным перечнем ограничений, и неспециалисту уточнить правильность данных фактически невозможно.

4. Обязательно смотрите документы территориального планирования — генеральный план района, поселения, проекты застройки и освоения. Территории развиваются, появляется зонирование, а значит, и возможное использование участков может меняться.

Возможно, на сегодняшнем поле через два года будет курортная зона, и вы выиграете джек-пот. А может быть и наоборот: на месте тихого и зеленого участка пройдет автомагистраль или рядом поставят завод. Проверяйте заранее.

Активное строительство современных туристических объектов на природных, сельских территориях — это молодое направление, ему всего 5−6 лет.

И в законодательстве еще есть белые пятна и неточности, которые можно трактовать по-разному, да и документы пишут тоже люди. Нормативные акты порой скрывают в себе ошибки и противоречия, которые могут нести в себе риск потери бизнеса, даже для самого добросовестного покупателя.

Проверка до покупки будет стоить вам только денег и времени, а ошибка может стоить проекта, в который вы уже вложились. И уж точно не стоить верить обещаниям порешать и договориться.

Важно помнить, что ни один специалист не может действовать вне рамок закона, поэтому стоит трижды усомниться в случае предлагаемых вам легких и быстрых решений, гарантий на местах.

Еще по причине нарушения земельного законодательства регулярно возбуждают уголовные дела в отношении чиновников — это открытая информация, которую легко найти в сети.

Если такая сделка в отношении участка, на который документы выданы с нарушениями, все-таки совершается, есть большой риск, что она будет аннулирована со временем. Так вы рискуете остаться и без денег, и без земли, и с необходимостью привлекать юристов и долго судиться. Так себе перспектива, да?

Еще важный момент: для проверки документов и земли нужно время. Все добросовестные участники рынка это прекрасно знают. Поэтому, если вас подгоняют, торопят, не показывают документы — это уже повод насторожиться. В земельно-имущественных вопросах горящих сделок не бывает.

На каждой земле есть свои особенности, они так же разнообразны, как рисунок калейдоскопа, о котором мы говорили выше. Где-то нужно переводить красивый участок из сельскохозяйственного в другую категорию, где-то — возиться со старыми коммуникациями, а где-то — дорога, доступ к воде или соседи становятся самой настоящей проблемой. И все эти ограничения нужно учитывать, чтобы сделать все по закону.

Это зоны с особыми условиями использования территорий или ЗОУИТ. Всего существует 28 видов таких зон. Охранные зоны водоемов или курортов, близость национального парка, дорога, электросети, объекты культурного наследия — весь список зон перечислен в Статье № 105 Земельного кодекса.

Большинство участков в привлекательных для туристов локациях имеют ограничения в виде таких зон. Есть очень строгие виды зон, на которых нельзя размещать ничего из строений. На каких-то видах ограничения совсем незначительны, и с ними можно спокойно работать. Каждый вид зон налагает свои ограничения на использование земельного участка.

Если нанести на схему участка все ЗОУИТ, в которые он попадает, то мы получим важный параметр — его полезную площадь.

1. Ориентироваться на публичную кадастровую карту Росреестра, в которой в слоях можно выбрать галочку и отобразить ЗОУИТ, но так вы не сможете увидеть всех ограничений использования.

Более того, для каждой зоны важно знать именно ее ограничения и посчитать риски. Ведь есть нарушения, где штрафы незначительны, а есть критичные нарушения. Какие-то риски решаются конструкцией бизнес-модели, юридической упаковкой процессов. А какие-то нарушения критичны, и их нужно устранять или не допускать.

2. Запросить расширенную выписку из ЕГРН, но в ней тоже могут быть и не отражены все зоны. И там точно не учитывается потенциал изменения территории, это может спрогнозировать только опытный специалист.

3. Найти на сайте администрации населенного пункта или района карты, планы и градостроительные документы в текстовом формате, к которому относится участок. Изучить их, а также генеральный план. Узнать, когда планируется принятие нового генерального плана, смотрите выше пункт про территориальное планирование.

4. Изучить карты в специальных информационных системах региона, например, в Московской области есть специальный «Геопортал», во многих других регионах есть свои системы пространственных данных.

Сведения обо всех наименованиях и координатах границ зон с особыми условиями, в которые может попасть участок, сегодня не всегда еще интегрированы в Единый государственный реестр недвижимости.

Поэтому перед покупкой земельных участков инвесторам придется самостоятельно собирать и сводить информацию, делать ее анализ, проверять и оценивать риски, получать недостающие сведения в различных органах власти.

Не забываем, что для успеха мало понять, какое сейчас состояние, статус недвижимости. Не менее важно, как можно менять участок и градостроительные документы, сколько времени такое изменение займет.

Потенциал развития земли под глэмпинг — это или ваша скрытая выгода, или же риски. Также при выборе участка стоит обратить внимание на ряд моментов.

— какие установлены отступы от границ участка, согласно требованиям пожарной безопасности, лесного законодательства для вашего участка;
 — размер охранной зоны дорожного отвода, если участок расположен вдоль дороги;
 — ширину охранной зоны объекта электросетевого хозяйства, если по участку или рядом проходят линии электропередач;
 — наличие зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, округов горно-санитарной охраны, поясов курортов;
 — наличие охранной зоны памятника природы или объекта культурного наследия;
 — возможность оформлять использование береговой полосы и акватории и требования к зонам подтопления, если участок расположен возле водоема (уточняется в органах власти).

Конечно, описать все, на что следует обратить внимание, в статье физически невозможно. Мы постарались обратить внимание только на типовые ситуации и вопросы.

Если на участке уже имеются объекты капитального или некапитального строительства, проверьте до покупки, поставлены ли они на кадастровый учет, вынесены ли на местность координаты их границ, и можете ли вы использовать их на законных основаниях.

Если на участке есть старые коммуникации, уточните, можно ли к ним подключиться.

Если нет, то подключение придется добиваться через суд уже после приобретения объекта, если ресурсоснабжающая организация располагает возможностями для вашего подключения, и вас устроит срок.

Если до участка есть проезд, то необходимо изучить, оформлен ли он юридически. Дороги или проезда к участку может и не быть, так как часто участки в регионах межевали очень близко друг к другу.

Видимый на местности проход или проезд не означает существования дороги в юридическом понимании. Иногда даже пользование юридически верно оформленной дорогой может быть ограничено, например, если дорога в частных руках, или еще в ряде случаев. Это важно, так как дорога — беспрепятственный доступ к участку для вас и ваших гостей.

Кроме того, если добраться к вашему объекту можно только по лесному фонду или по территории природных парков, заповедников (ООПТ), то в период пожарной опасности проезд может быть перекрыт или ограничен ответственным ведомством.

Соглашение о сервитуте — это способ установления и регулирования права пользования частью чужого земельного участка, а также обозначение условий, сроков договора на бумаге.

Если вы хотите приобрести участок земли лесного фонда, учитывайте его особенности. Например, дорога по территории лесфонда может обойтись вам в миллионы рублей, ведь цена зависит от протяженности, и не всегда есть юридические возможности для оформления дороги через леса.

Если у вас традиционная русская баня, то поставьте в предбанник большой таз. Родители могут налить в него воды, в которой ребенок будет купаться, а не скучать и мерзнуть.

Земли сельхозназначения покупают чаще, так как они выглядят дешевле. Но при этом нецелевое использование или не освоение таких земель строго карается по закону.

Сельскохозяйственные земли могут быть достаточно быстро изъяты у собственника по решению суда и запущены в повторный оборот — примерно за полгода после выявления нарушения.

С декабря 2022 года процедура изъятия была усовершенствована, и уже 2023 год показал, что надзор не дремлет и камеральные, без выезда, проверки, например, с помощью дронов, очень эффективны для выявления случаев нецелевого использования земель.

Кроме того, даже если вас не заметили проверяющие, и вы поставили объект и стали принимать гостей, по жалобе туриста к вам придут проверяющие и передадут сведения в иные органы надзора, в том числе о нарушении земельного законодательства.

Ваша деятельность будет прекращена, ущерб почвам придется возместить, а участок вернуть государству. Кроме того, на участок с недопустимым назначением нельзя получить меры государственной поддержки — за это ответят уже чиновники.

Поэтому земли сельского хозяйства для строительства туристического объекта требуют перевода в рекреацию. А это сложный и небыстрый процесс, он занимает в среднем от 2 до 5 лет, и вам либо придется бросить основную деятельность и освоить профессии кадастрового инженера и юриста, либо привлекать специалистов.

В итоге стоимость переведенной земли сельскохозяйственного назначения будет не сильно ниже рекреационной, и к тому же временные потери — это недополученная прибыль. Пока вы переводите землю, по соседству уже вырастут проекты конкурентов.

К тому же не каждую землю для сельского хозяйства разрешено переводить — это тоже важно помнить.

Плодородный слой почвы — такой же ценный ресурс как полезные ископаемые: 1 сантиметр плодородного слоя образуется около 300 лет. Многое зависит от климатических условий и характеристики почвы. Например, по данным археологов, ранее 1 сантиметр образовывался в хороших климатических условиях около 10 лет.

В любом случае, если посмотреть на необходимость обеспечивать продовольственную безопасность страны на многие годы, то становится понятным, почему законодатель так строго контролирует использование сельскохозяйственных земель и наказывает за нецелевое использование.

Если же вы решаете покупать заросшую лесом землю с/х назначения, то такие участки допускается использовать как лесные, в том числе под туристические объекты. Но если лес выше 5 метров, расстояние между кронами меньше метра и участок залесен на площади 75% и больше, такая процедура занимает от 4–5 месяцев до года.

Ведение туристической деятельности на землях с/х назначения прямо запрещено законом. Даже если в выписке ЕГРН написано, что для вашего участка из категории сельскохозяйственных земель разрешено использование под туризм, — это ошибка органов местного самоуправления. Такими ошибками иногда грешат отдельные регионы, так как есть в законодательстве некоторый правовой пробел, из-за которого такие сведения иногда пропускает Росреестр. Но важно помнить, что использование участка для целей туризма не допускается. Ответственность за нарушение будет на правообладателе земли, а уже ему придется со временем судиться с органом власти, допустившим такую ошибку в документах.

Основная и самая главная ошибка при приобретении земли для туристической деятельности — нежелание погружаться в законодательство, поиск обманчиво легких путей, а также деятельность с нарушением установленных требований и норм.

Мнение, что можно разобраться во всем самому и без специального образования, или решить на месте — не что иное как заблуждение и самообман. Порой внешне трудный путь и есть самый реалистичный и простой.

Позиция «ну все же нарушают — и что я, хуже» — не что иное, как незнание реальной судебной практики и правоприменения. Принимая решение работать в серой зоне, предприниматель играет в лотерею, в которой за одну проверку можно потерять всю прибыль за годы работы и еще остаться с задолженностью.

При таком подходе предприниматель, сам того не осознавая, может сразу заложить в модель бизнеса огромные риски, к которым просто окажется не готов при их проявлении.

Чтобы разобраться, на какой земле можно строить глэмпинг, вникайте в законодательство, получайте образование, не пропускайте отраслевые мероприятия и общайтесь со специалистами. Они помогут избежать многих ошибок и сэкономить деньги, время и нервы. Ответственность за бизнес лежит на вас, и каждому предпринимателю самому решать, на каком фундаменте его строить.